Strategi Investasi Properti di Tengah Pasar yang Fluktuatif

Strategi Investasi Properti di Tengah Pasar yang Fluktuatif, Investasi properti memang selalu menjadi pilihan bagi banyak orang untuk menambah penghasilan atau bahkan untuk menjadi sumber penghasilan utama. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, pasar properti mengalami fluktuasi yang cukup signifikan. Dari kenaikan harga properti yang tinggi hingga penurunan tajam, membuat para investor harus cerdas dalam memilih strategi investasi yang tepat agar tidak mengalami kerugian. Oleh karena itu, pada artikel ini, kita akan membahas beberapa strategi investasi properti di tengah pasar yang fluktuatif.

Lihat juga Strategi Investasi Properti di Tengah Pasar yang Fluktuatif 

Pengertian Fluktuatif

Fluktuatif adalah istilah yang digunakan untuk menggambarkan suatu kondisi yang cenderung berubah-ubah atau tidak stabil dalam jangka waktu tertentu. Fluktuasi dapat terjadi dalam berbagai aspek seperti harga, nilai, jumlah, atau kinerja suatu entitas, baik itu bisnis, pasar, atau ekonomi secara keseluruhan.

Mempelajari Pasar Properti

Sebelum memutuskan untuk berinvestasi di properti, hal pertama yang harus dilakukan adalah mempelajari pasar properti itu sendiri. Ada beberapa faktor yang mempengaruhi pasar properti, seperti perekonomian, kebijakan pemerintah, dan trend perkembangan di wilayah tersebut. Dengan memahami faktor-faktor ini, maka investor bisa memilih kapan waktu yang tepat untuk membeli atau menjual properti. Selain itu, investor juga harus mengetahui bagaimana proses penjualan dan pembelian properti yang sesuai dengan hukum dan regulasi yang berlaku di negara atau wilayah tersebut.

Mempelajari pasar properti investasi melibatkan pemahaman tentang beberapa faktor kunci seperti :

11. Diversifikasi Portofolio

Dalam investasi properti, diversifikasi portofolio sangat penting. Hal ini bertujuan untuk mengurangi risiko dan mengoptimalkan keuntungan. Investor harus memperhatikan berapa banyak aset yang dimilikinya, apakah terlalu banyak fokus pada satu jenis properti atau kebanyakan terkonsentrasi di satu wilayah. Dalam hal ini, diversifikasi portofolio bisa dilakukan dengan memiliki beberapa jenis properti, seperti apartemen, ruko, atau villa, serta berinvestasi di wilayah yang berbeda-beda.

Melakukan Survey Pasar

Selain mempelajari pasar properti secara umum, investor juga harus melakukan survey pasar untuk mengetahui kondisi properti di wilayah yang ingin diinvestasikan. Dalam survey ini, investor bisa mengetahui harga pasar yang sedang berlaku, trend harga, serta jumlah penawaran dan permintaan di wilayah tersebut. Hal ini akan membantu investor dalam menentukan harga yang tepat saat ingin membeli atau menjual properti.

Berikut adalah langkah-langkah yang dapat dilakukan dalam melakukan survei pasar secara lengkap :

1. Tentukan Tujuan Survei

Langkah pertama adalah menentukan tujuan dari survei pasar. Apa yang ingin Anda pelajari dari survei pasar ini? Apakah Anda ingin mengetahui kebutuhan konsumen, tren pasar, pesaing, atau potensi pasar baru? Dengan menentukan tujuan, Anda akan lebih mudah menentukan jenis data yang perlu dikumpulkan.

2. Tentukan Target Audience

Anda perlu menentukan target audiens survei pasar Anda, yaitu siapa yang ingin Anda wawancarai atau kumpulkan data dari mereka. Target audiens dapat berupa konsumen, pesaing, atau pelaku pasar lainnya.

3. Rancang Kuesioner

Setelah menentukan tujuan dan target audiens survei pasar, langkah selanjutnya adalah merancang kuesioner. Kuesioner adalah daftar pertanyaan yang akan digunakan untuk mengumpulkan data dari responden. Kuesioner harus dirancang sedemikian rupa sehingga dapat menghasilkan informasi yang relevan dan bermanfaat.

4. Tentukan Metode Survei

Metode survei dapat dilakukan melalui wawancara langsung, survei online, survei telepon, atau melalui survei tertulis. Pilih metode yang paling sesuai dengan target audiens survei pasar dan tujuan survei.

5. Tentukan Ukuran Sampel

Ukuran sampel merupakan jumlah responden yang akan diambil sebagai sampel survei pasar. Ukuran sampel harus ditentukan secara matang agar representatif dan dapat menghasilkan data yang akurat.

6. Lakukan Survei

Setelah merancang kuesioner, menentukan metode survei, dan ukuran sampel, langkah selanjutnya adalah melakukan survei pasar. Pastikan survei dilakukan dengan benar dan sesuai dengan metode survei yang telah ditentukan.

7. Analisis Data

Setelah data terkumpul, lakukan analisis data untuk menghasilkan informasi yang bermanfaat. Analisis data dapat dilakukan dengan menggunakan perangkat lunak statistik atau secara manual dengan membuat grafik dan tabel.

8. Berikan Kesimpulan dan Rekomendasi

Setelah data telah dianalisis, buat kesimpulan dan rekomendasi berdasarkan temuan dari survei pasar. Kesimpulan dan rekomendasi ini dapat digunakan untuk membuat keputusan bisnis yang lebih baik di masa depan.

9. Tindak Lanjut

Setelah melakukan survei pasar, tindak lanjut dengan mengimplementasikan rekomendasi yang telah dibuat. Pastikan untuk mengukur keberhasilan implementasi rekomendasi tersebut dan memperbaikinya jika diperlukan.

Menghitung ROI

Sebelum melakukan investasi properti, investor harus memperhitungkan ROI (return on investment) yang akan didapatkan dari properti tersebut. ROI adalah rasio keuntungan yang diperoleh dari investasi dibandingkan dengan modal yang dikeluarkan. Dalam hal ini, investor harus memperhitungkan biaya-biaya yang terkait dengan kepemilikan properti, seperti biaya renovasi, biaya perawatan, biaya pajak, dan lain-lain. Dari sini, investor bisa mengetahui apakah investasi yang dilakukan menguntungkan atau tidak.

Berikut adalah langkah-langkah untuk menghitung ROI investasi :

• Tentukan biaya investasi

Ini mencakup semua biaya yang terkait dengan investasi, seperti biaya awal, biaya perawatan, biaya perbaikan, dan biaya operasional.

• Tentukan keuntungan bersih dari investasi

Ini mencakup semua keuntungan yang dihasilkan dari investasi, seperti pendapatan dari penjualan produk atau jasa, penghematan biaya, atau peningkatan nilai aset.

• Kurangi biaya investasi dari keuntungan bersih

Ini akan memberikan angka net income atau keuntungan bersih dari investasi.

• Hitung ROI

Bagi keuntungan bersih dengan biaya investasi, kemudian kalikan hasilnya dengan 100 untuk mengungkapkan persentase ROI. Rumusnya adalah ROI = (Keuntungan Bersih / Biaya Investasi) x 100%

• Interpretasikan hasil ROI

Jika ROI positif, itu menunjukkan bahwa investasi menghasilkan keuntungan. Jika ROI negatif, itu menunjukkan bahwa investasi mengalami kerugian. Semakin tinggi persentase ROI, semakin besar keuntungan relatif yang dihasilkan dari investasi.

Berinvestasi pada Properti yang Sudah Ada

Dalam beberapa kasus, investor bisa lebih menguntungkan dengan berinvestasi pada properti yang sudah ada dibandingkan dengan membeli tanah kosong dan membangun properti baru. Hal ini dikarenakan membangun properti baru membutuhkan biaya yang lebih besar dan risiko yang lebih tinggi dibandingkan dengan membeli properti yang sudah ada. Investor bisa memperhitungkan biaya yang terkait dengan membeli properti yang sudah ada, seperti biaya renovasi dan biaya perawatan, sehingga bisa memperkirakan ROI yang akan didapatkan.

Berikut adalah beberapa langkah untuk berinvestasi pada properti yang sudah ada :

• Melakukan riset pasar properti

Sebelum memutuskan untuk membeli properti, lakukan riset terlebih dahulu mengenai pasar properti di daerah tersebut. Perhatikan faktor-faktor seperti harga jual properti di daerah tersebut, tingkat permintaan dan penawaran properti, dan prospek perkembangan wilayah.

• Melakukan analisis keuangan

Perhitungkan biaya yang akan dikeluarkan untuk membeli properti, termasuk harga jual, biaya perbaikan atau renovasi, pajak properti, dan biaya lainnya yang terkait. Selain itu, lakukan juga perhitungan potensi pendapatan yang bisa diperoleh dari properti tersebut, seperti sewa atau penjualan kembali.

• Membeli properti

Setelah melakukan riset pasar dan analisis keuangan, saatnya untuk membeli properti yang sudah ada. Pastikan untuk membeli properti yang memiliki kondisi fisik yang baik dan terawat dengan baik, serta memiliki potensi untuk menghasilkan keuntungan jangka panjang.

• Menyewakan atau menjual properti

Jika Anda membeli properti untuk disewakan, pastikan untuk menetapkan harga sewa yang sesuai dengan kondisi pasar properti di daerah tersebut. Jika Anda membeli properti untuk dijual kembali, pastikan untuk menunggu momen yang tepat untuk menjual properti tersebut, sehingga bisa mendapatkan keuntungan yang optimal.

• Memantau kondisi properti

Setelah membeli properti, pastikan untuk memantau kondisi properti secara teratur dan melakukan perawatan rutin. Ini akan membantu mempertahankan nilai properti, dan membuatnya tetap menarik bagi calon penyewa atau pembeli.

Membeli Properti di Wilayah yang Berkembang

Investor bisa memperhatikan wilayah yang sedang berkembang untuk berinvestasi di properti. Hal ini dikarenakan wilayah yang sedang berkembang memiliki potensi untuk mengalami kenaikan harga properti yang tinggi. Investor bisa memperhatikan beberapa faktor yang mempengaruhi perkembangan wilayah, seperti pembangunan infrastruktur baru, perkembangan bisnis, dan perubahan demografi di wilayah tersebut.

Berikut adalah langkah-langkah yang perlu dilakukan secara lengkap :

1. Lakukan penelitian pasar

Sebelum memutuskan untuk membeli properti di wilayah yang berkembang, lakukanlah penelitian pasar terlebih dahulu. Dalam penelitian ini, perhatikan kondisi pasar properti di wilayah tersebut seperti harga properti, permintaan, dan penawaran properti. Selain itu, perhatikan juga faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi nilai properti di wilayah tersebut seperti infrastruktur, kondisi sosial ekonomi, serta proyek-proyek besar yang akan dilakukan di wilayah tersebut.

2. Tentukan tujuan investasi

Sebelum memutuskan untuk membeli properti di wilayah yang berkembang, tentukan terlebih dahulu tujuan investasi Anda. Apakah Anda ingin membeli properti untuk disewakan ataukah untuk dijual kembali? Tujuan investasi ini akan mempengaruhi jenis properti yang akan Anda beli.

3. Tentukan jenis properti

Setelah menentukan tujuan investasi, tentukan juga jenis properti yang ingin Anda beli. Apakah Anda ingin membeli apartemen, rumah, tanah kosong, atau properti komersial seperti ruko atau gedung perkantoran. Pilihlah jenis properti yang sesuai dengan tujuan investasi dan kemampuan finansial Anda.

4. Perhatikan lokasi properti

Lokasi properti sangat penting dalam membeli properti di wilayah yang berkembang. Pastikan properti yang akan Anda beli memiliki lokasi strategis dan potensial untuk berkembang di masa depan. Pertimbangkan juga faktor-faktor lain seperti akses transportasi, fasilitas umum, serta keamanan dan kenyamanan lingkungan sekitar.

5. Perhitungan keuangan

Setelah menentukan jenis properti dan lokasi, perhitungkan biaya yang diperlukan untuk membeli properti tersebut. Selain itu, perhitungkan juga biaya tambahan seperti biaya perbaikan atau renovasi properti, biaya perpajakan, serta biaya pemeliharaan properti. Pastikan investasi properti yang akan Anda lakukan dapat memberikan keuntungan yang cukup untuk memenuhi tujuan investasi Anda.

6. Ajukan kredit properti jika diperlukan

Jika Anda membutuhkan dana tambahan untuk membeli properti, Anda dapat mengajukan kredit properti ke bank atau lembaga keuangan lainnya. Namun, pastikan Anda dapat memenuhi persyaratan yang dibutuhkan oleh pemberi kredit.

7. Jangan lupa untuk melakukan legalitas properti

Sebelum membeli properti, pastikan untuk melakukan legalitas properti terlebih dahulu seperti melakukan pengecekan sertifikat, IMB, dan surat-surat properti lainnya. Hal ini penting dilakukan agar Anda tidak mendapatkan masalah hukum di masa depan.

Menjalin Kemitraan dengan Developer

Investor bisa menjalin kemitraan dengan developer untuk berinvestasi di properti. Dalam kemitraan ini, investor bisa berinvestasi di proyek yang sedang dikembangkan oleh developer. Dalam hal ini, investor bisa memperoleh keuntungan dari penjualan properti di proyek tersebut. Selain itu, investor juga bisa memperoleh keuntungan dari jual beli properti di masa depan.

Berikut adalah beberapa langkah yang dapat diambil untuk menjalin kemitraan dengan developer secara lengkap :

1. Tentukan tujuan dan visi: Sebelum memulai mencari kemitraan dengan developer, perlu dipastikan terlebih dahulu apa yang ingin dicapai dan bagaimana visi bisnis kedepannya. Hal ini akan membantu dalam menentukan kriteria developer yang dibutuhkan dan jenis kemitraan apa yang akan dijalin.
2. Lakukan riset: Cari informasi tentang developer yang potensial dan cocok dengan visi bisnis. Perhatikan portofolio, pengalaman, keahlian, dan reputasi developer yang ingin diajak bekerja sama.
3. Tentukan jenis kemitraan: Setelah menemukan developer yang cocok, tentukan jenis kemitraan yang akan dijalin. Ada beberapa jenis kemitraan seperti kemitraan strategis, kemitraan teknis, dan kemitraan bisnis.
4. Tetapkan peran dan tanggung jawab: Setelah menentukan jenis kemitraan, tentukan peran dan tanggung jawab masing-masing pihak dalam kemitraan. Hal ini harus disepakati sejak awal agar terhindar dari kesalahpahaman di masa depan.
5. Buat kontrak kerja: Setelah peran dan tanggung jawab disepakati, buatlah kontrak kerja yang mengatur semua hal terkait kemitraan, termasuk jangka waktu kemitraan, tugas dan tanggung jawab masing-masing pihak, serta pembagian hasil.
6. Komunikasi yang efektif: Selalu terbuka dalam berkomunikasi dengan developer yang menjadi mitra, baik dalam hal proyek maupun masalah-masalah yang muncul. Ini akan mempermudah dalam menyelesaikan masalah dan menjaga hubungan yang baik.
7. Evaluasi hasil kerja: Lakukan evaluasi terhadap hasil kerja yang sudah dilakukan bersama dengan developer. Hal ini dapat membantu dalam memperbaiki kualitas produk atau layanan dan juga untuk mempertahankan hubungan kemitraan yang baik.

Risiko Investasi Properti

Investasi properti memiliki risiko yang perlu diperhatikan oleh investor. Risiko-risiko tersebut antara lain:

Risiko Likuiditas

Resiko investasi likuiditas adalah resiko yang terkait dengan kemampuan investor untuk mengubah investasinya menjadi uang tunai dengan cepat dan tanpa kerugian signifikan.

Beberapa contoh resiko investasi likuiditas meliputi :

• Kesulitan menjual investasi dengan cepat

Investasi yang likuiditasnya rendah dapat sulit dijual secara cepat, terutama ketika pasar sedang lesu atau ketika ada perubahan besar di pasar.

• Potensi kerugian finansial

Jika seorang investor harus menjual investasinya dengan cepat karena membutuhkan uang tunai mendadak, ia mungkin harus menjual dengan harga yang lebih rendah dari nilai sebenarnya, mengakibatkan kerugian finansial.

• Biaya transaksi yang tinggi

Beberapa jenis investasi, seperti real estate, dapat melibatkan biaya transaksi yang tinggi, seperti biaya notaris atau biaya broker, yang dapat memakan keuntungan potensial.

• Perubahan nilai pasar

Nilai pasar dari beberapa jenis investasi dapat berubah secara dramatis dalam waktu singkat, yang dapat mempengaruhi kemampuan investor untuk menjual investasinya dengan harga yang wajar.

• Ketidakpastian tentang kemampuan peminjam untuk membayar

Jika seorang investor membeli surat utang dari peminjam yang memiliki kredit yang buruk atau tidak terpercaya, maka kemampuan peminjam untuk membayar kembali surat utang tersebut menjadi tidak pasti, dan investor dapat menghadapi kesulitan untuk menjual surat utang tersebut dengan harga yang wajar.

Risiko Pembiayaan

Investor harus memperhitungkan biaya pembiayaan yang terkait dengan kepemilikan properti. Biaya-biaya ini meliputi biaya renovasi, biaya perawatan, biaya pajak, dan lain-lain. Jika biaya-biaya ini tidak bisa tercukupi, maka investor bisa mengalami kerugian.

Berikut adalah beberapa risiko pembiayaan pada investasi yang perlu diperhatikan :

• Risiko Kredit

Risiko bahwa peminjam tidak dapat memenuhi kewajibannya untuk membayar bunga dan pokok pinjaman. Jika peminjam gagal membayar, maka investor yang meminjamkan uang tersebut akan mengalami kerugian.

• Risiko Likuiditas

Risiko bahwa investor tidak dapat menjual investasinya dengan cepat atau dengan harga yang wajar. Investasi yang likuid cenderung mudah dijual dengan harga yang baik, sementara investasi yang tidak likuid cenderung sulit dijual dengan harga yang wajar.

• Risiko Pasar

Risiko bahwa nilai investasi akan turun karena perubahan kondisi pasar. Misalnya, ketika suku bunga naik atau terjadi resesi ekonomi, harga saham dan obligasi cenderung turun.

• Risiko Inflasi

Risiko bahwa inflasi akan merusak nilai uang yang diinvestasikan. Jika inflasi naik, nilai uang yang diinvestasikan akan turun karena daya beli uang menurun.

• Risiko Nilai Tukar

Risiko bahwa nilai tukar mata uang akan berubah, yang dapat mempengaruhi nilai investasi dalam mata uang lain.

• Risiko Politik

Risiko bahwa perubahan kebijakan pemerintah atau konflik politik dapat mempengaruhi nilai investasi. Misalnya, perubahan regulasi atau pajak dapat mengurangi keuntungan yang diharapkan dari investasi.

• Risiko Manajemen

Risiko bahwa manajemen perusahaan atau pihak yang mengelola investasi tidak efektif dalam mengelola investasi. Misalnya, kegagalan dalam mengelola risiko dapat menyebabkan kerugian yang besar bagi investor.

• Risiko Gagal Bayar

Risiko bahwa pihak yang memberikan pinjaman atau obligasi gagal membayar kembali pokok dan bunga sesuai jadwal yang telah ditentukan. Jika terjadi default, investor dapat kehilangan sebagian atau seluruh investasinya.

Risiko Perubahan Kebijakan Pemerintah

Kebijakan pemerintah terkait dengan properti bisa berubah sewaktu-waktu. Hal ini bisa mempengaruhi harga properti dan mengakibatkan investor mengalami kerugian.

Beberapa risiko yang terkait dengan perubahan kebijakan pemerintah dalam investasi antara lain :

1. Risiko Hukum dan Regulasi

Perubahan kebijakan pemerintah dalam bentuk undang-undang atau regulasi yang mengatur aktivitas investasi dapat memberikan risiko hukum dan kepatuhan bagi investor. Perubahan aturan ini dapat menyebabkan biaya tambahan atau kesulitan dalam mematuhi peraturan baru.

2. Risiko Fiskal

Perubahan kebijakan pemerintah dalam hal pajak atau insentif fiskal dapat mempengaruhi penghasilan dan keuntungan investor. Misalnya, peningkatan pajak dapat mengurangi keuntungan investasi.

3. Risiko Moneter

Perubahan kebijakan moneter oleh bank sentral atau pemerintah dapat mempengaruhi nilai tukar dan suku bunga, yang dapat mempengaruhi investasi di pasar saham atau obligasi.

4. Risiko Politik

Perubahan kebijakan pemerintah dapat terjadi karena perubahan politik atau krisis yang dapat mempengaruhi kebijakan pemerintah. Perubahan kebijakan ini dapat menyebabkan ketidakpastian atau ketidakstabilan yang dapat mempengaruhi investasi.

5. Risiko Lingkungan

Perubahan kebijakan pemerintah dalam hal lingkungan dapat mempengaruhi kegiatan investasi di sektor yang terkait dengan lingkungan. Misalnya, kebijakan pengurangan emisi dapat mempengaruhi industri minyak dan gas.

6. Risiko Geopolitik

Perubahan kebijakan pemerintah dapat terjadi karena perubahan hubungan diplomatik antara negara-negara atau konflik yang dapat mempengaruhi investasi.

7. Risiko Teknologi

Perubahan kebijakan pemerintah dalam hal teknologi dapat mempengaruhi aktivitas investasi di sektor teknologi. Perubahan aturan mengenai privasi data atau keamanan siber dapat mempengaruhi perusahaan teknologi.

Cara Mengatasi Risiko Investasi Properti

Untuk mengatasi risiko investasi properti, investor bisa melakukan beberapa hal, antara lain :

1. Melakukan Diversifikasi Portofolio

Diversifikasi portofolio bisa membantu investor dalam mengurangi risiko dan mengoptimalkan keuntungan. Investor bisa memiliki beberapa jenis properti, seperti apartemen, ruko, atau villa, serta berinvestasi di wilayah yang berbeda-beda.

2. Mengikuti Perkembangan Pasar Properti

Investor harus memperhatikan perkembangan pasar properti secara berkala untuk mengetahui kondisi terkini pasar properti. Hal ini bisa membantu investor dalam menentukan waktu yang tepat untuk membeli atau menjual properti.

3. Melakukan Penilaian Properti Secara Berkala

Investor bisa melakukan penilaian properti secara berkala untuk mengetahui nilai properti saat ini. Hal ini bisa membantu investor dalam mengetahui harga jual yang realistis dan juga bisa membantu dalam pengambilan keputusan apakah akan mempertahankan atau menjual properti tersebut.

4. Menyusun Rencana Keuangan yang Matang

Investor harus menyusun rencana keuangan yang matang sebelum berinvestasi di properti. Rencana keuangan ini harus mencakup biaya-biaya yang terkait dengan kepemilikan properti, seperti biaya renovasi, biaya perawatan, biaya pajak, dan lain-lain. Selain itu, investor juga harus memperhitungkan arus kas yang akan dihasilkan dari properti tersebut.

5. Mengambil Asuransi Properti

Investor bisa mengambil asuransi properti untuk mengurangi risiko yang terkait dengan kepemilikan properti. Asuransi properti ini bisa melindungi investor dari kerugian akibat kerusakan atau kehilangan properti.

Kesimpulan

Investasi properti merupakan salah satu jenis investasi yang menjanjikan. Dalam investasi properti, investor bisa memperoleh keuntungan dari kenaikan harga properti dan juga dari arus kas yang dihasilkan oleh properti tersebut. Namun, investasi properti juga memiliki risiko yang perlu diperhatikan oleh investor.

Untuk mengoptimalkan keuntungan dan mengurangi risiko, investor bisa menggunakan beberapa strategi, seperti melakukan riset pasar properti, membeli properti di wilayah yang berkembang, dan menjalin kemitraan dengan developer. Selain itu, investor juga perlu mengatasi risiko investasi properti dengan melakukan diversifikasi portofolio, mengikuti perkembangan pasar properti, melakukan penilaian properti secara berkala, menyusun rencana keuangan yang matang, dan mengambil asuransi properti.